新政下的上海楼市僵持

十月以来新获得预售许可证的楼盘，在网上房地产设定楼盘的“报价可浮动范围”时，基本都是只标明了价格下调的幅度，而没有上调的幅度

《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

2010年的十一长假，李丛明是在“一头雾水”中度过的。

让这个在上海炒房十几年的温州人糊涂的是：一方面，9月29日楼市调控新政出台后，杭州、宁波等地的一些楼盘销售员，几乎一天一个电话邀请他去看房，并不断对曾经许诺的“内部优惠”加码；但另一方面，他看中的上海一个高档楼盘，开盘后均价一天就上涨了1万元，还供不应求。

上海这个逆势高涨的楼盘叫做星河湾，正以“外环楼盘卖出内环的价”而名噪上海。

“10月7号，星河湾的售楼处打电话给我，通知说定价已经出来了，我之前选的一套房是每平方米46000元，可等我8号晚上到上海，电话又来了，通知说房价已经涨到56000元。”

“见过牛的开发商，没见过这么牛的。”李丛明说，在中央和地方政府调控政策相继出台之后，温州炒房团已普遍弥漫着恐慌的气氛。但星河湾的强势，却让他对调控的效果产生了怀疑。

在开发商群体里，星河湾也是最热门的话题。“现在，大家都看着星河湾，调控政策究竟能把他们怎么样。”东方物产集团董事长王耀华告诉《望东方周刊》，国庆长假期间，很多开发商自发进行了很多次或大或小的聚会，“谁都不敢触政策的霉头，但谁也不愿意降价。现在，星河湾成了风向标。”

星河湾的博弈

星河湾位于上海闵行，是星河湾地产在上海市的第二个高档项目。

8月初，星河湾就传出消息称即将开盘，但一直拖到8月底，星河湾才定下开盘时间为9月25日。但9月中旬，星河湾因定价过高，预售许可证卡壳的消息却在业内流传。

据后来上海媒体的报道，早在9月9日，星河湾就递交了申领预售许可证的材料，按常规，走完流程只需10个工作日。但星河湾在9月25日却未能如期开盘，因为星河湾的材料在递交到上海市房管局“重点复核”时，被认为“定价理由不充分”。

星河湾位于外环和郊环之间，但预期售价却高达3.9万元到7.4万元，相当于周边独栋别墅的价格。而其周边的公寓售价则只有每平方米1.8万元左右。

10月10日，星河湾终于开盘。令很多开发商都大吃一惊的是，星河湾售价不降反升，创造了上海2010年高档楼盘销售的最快纪录。245套房源当天销售一空。

“拖了这么久，怎么是这个结果？”上海一家中型房地产企业的董事长王城(化名)告诉本刊记者，10日当晚，正好他和几个开发商聚会，而星河湾的开盘价格完全出乎大家的预料，“之前也有不少楼盘因为售价预计过高拿不到预售许可证。所以我们原本都以为，星河湾能拿到预售许可证，肯定在售价上有所妥协。”

而据上海媒体的揭秘，星河湾最终的妥协方式是：放慢网签速度，一天最多只在网上登记不超过5套房源，少量多批地纳入全市均价，以避免抬高楼市的平均房价。

这样的妥协，显然更有利于开发商。

观望政策的底线

“9月份开始，有关部门就跟一些开发商口头打招呼，不要定价太高，如果开盘一段时间内没有成交，就会因为‘虚抬房价实则捂盘’而受到关注。”王城说，星河湾的经历，完全颠覆了很多开发商对大势的判断。

“十一长假之前，有关部门还召集一些大的开发商开会。‘建议’如果十月要调整房价，那就只能在负5%和15%之间浮动。”王城说，十月以来新获得预售许可证的楼盘，在网上房地产设定楼盘的“报价可浮动范围”时，基本都是只标明了价格下调的幅度，而没有上调的幅度。

“星河湾已经做了这个出头鸟了，我们就看他的结果是什么。” 王耀华说。

观望的重点，是上海调控新政中关于土地增值税的清算和稽查的条款，究竟会不会落实。

按照10月7日上海出台的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(沪12条)，“住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”

业内普遍的估计是，如果该条款落实，上海超过一半楼盘的土地增值税将大幅增加，几乎所有豪宅都面临5%的土地增值税预征。

这是最让开发商头痛的政策。王城说，星河湾的平均售价为每平方米5万元，已经达到了5%的预征标准。

据业内人士的测算，按照新政的标准，星河湾的土地增值税将从原来的约7.14亿元，增长到约17.86亿元。

“这么多年，楼市越调控越涨，很大部分原因就是地方政府执行不力。”王城说，和9月29日中央的调控政策相比，10月7日的沪12条看上去更加严厉，上海开发商虽然产生了普遍的忧虑，但也有“地方政府明打实保”的侥幸期望，而星河湾实际上就成了开发商群体试探政策“底线”的机会。

并未应声而落

新的调控是在“银十”到来前2天开始的。

9月29日晚，多部委联合出台了新一轮楼市调控措施，内容包括提高首付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改与“一房一价”的房价备案制，并再次强调各地方政府的房价督导职责，同时启动对地方政府的问责程序。

10月7日的沪12条，以中央政策为基础，但更为严格。13日，上海市公积金贷款政策也随之调整。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万。

但调控新政并未让上海房价应声而落。

美联物业提供的数据显示：10月4日至10日的一周内，上海共成交4593套商品住宅，环比9月最后一个完整周(9月20日到9月26日)提高了20.1%。

按照中国房产信息集团公布的数据，这已是上海楼市成交量持续第10周上升，创下近49周以来的成交量新高，达到2009年房价暴涨时的高峰水平。

也就是说，在中央和上海调控政策刚刚出台的时间里，上海楼市成交不但没有萎缩，反而屡有突破。9月30日及10月8日这两个新政出台后的第一个成交日，成交量还达到了千套以上。就连地产股，也在10月8日出现了大幅反弹。

10月11日到17日的一周，上海共成交了3973套商品住宅，环比前一周只下降了13.5%，与之对应的成交面积为44.8万平米，环比也只下降了11.3%。

但本刊记者17日在上海嘉定嘉宝紫提湾看到的景象是，开盘仅10分钟，售楼处已是人山人海。同一天，在宝山顾村的绿地公园壹品桃园销售火爆，排队购房的景象在这两个楼盘又都重现。

这说明新政出台后，市场对房价的预期并没有因此大幅调低。王城告诉本刊记者，新政出台后的成交量上升，很大程度上是刚性需求的“末班车”效益，“但实际上，新政对刚性需求并未作出过多限制，那唯一的解释就是，刚性需求没有房价大跌的预期，反而担心因观望而踏空。”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，尽管目前房价上涨的动力减退，但2010年第四季度，基本上仍将会以盘整和小幅下跌为主基调。

刚性需求对市场的判断，总是最容易被引导的。“星河湾的强势，对观望的购房者的心态，就绝对是一个重大的打击。”王城说，上海开发商在历次调控中，开始时总是会坚持房价同盟，“为的就是打消购房者观望的心态。这一次，星河湾只不过是太显眼了而已。”

10月14日，金地集团和天津稳富股权投资基金合伙企业联合体以总价22.86亿元摘得航头中心镇A1储备地块，溢价率高达328%。这在2010年所拍卖地块的溢价率中，仅次于仁恒集团2010年2月竞得青浦徐盈地块时的431%。

僵持的关键

目前已出台的各地楼市新政细则中，沪12条可以说是最严厉的之一。

“限购、停贷等都是以一刀切的方式抑制需求，短期内市场由于信息不对称已经引起混乱。” 美联物业上海区副经理丁伟说，由于各方都很难对政策的细节有明确的把握。因此，伴随着量跌价滞的是，市场上已经形成了短暂的僵持。

炒房团也在犹豫中观望。

美联物业在上海的各个分行，也遇到了截然相反的案例：新政出台后，一方面是各分行普遍接到电话，询问新政的影响并将挂牌房源价格下调；另一方面，是大批投资客以跳价的方式惜售。

“既担心调控引发房价下跌和长时间的低迷，又怕万一房价坚挺甚至反弹时，手中没有房源。”炒房客徐宁告诉本刊记者，新政的核心内容之一就是“限购”，对投资客而言就是“卖房容易买房难”。

“我在古北一套200平方米的住宅，原来挂牌900多万，新政出来之后，马上涨了20万。”徐宁说，在温州投资客集中的上海古北板块，跳价情况很多，“就是这种犹豫心态的典型表现。”

问题的核心其实是，无法对限购中规定的“暂时”做一个准确的衡量。“限购是猛药，猛药短期内有明显疗效，但却不能持久，因为对身体有害。”徐宁说，限购很可能引发类似2009年的房价强烈反弹，但限购将持续多久，投资客能不能撑到那一天，这正是纠结的关键。

新政后的上海楼市，其实已经形成了开发商、投资客与政府的僵持局面，这种局面又影响到普通购房者的心态。王耀华说，打破僵持局面的关键，还在于政府究竟能表现出怎样的执行力度。

政策回归金融危机前

相对而言，只有海外热钱的态度最为坚决。

“从9月份开始，热钱流出上海住宅市场的趋势已经很明显。”上海某基金管理公司总经理吕凯告诉《望东方周刊》，对海外热钱来说，上海房价过高，已经将海外热钱投资的成本推得过高，“占有资金的量太大，是个巨大的风险。”

“除了商业地产，海外热钱在上海住宅市场已经越来越少地出手。”吕凯说，9月开始，上海有关部门频繁召集开发商座谈，让海外热钱对政策风险的预期快速升高，“流出的趋势更加明显。”

“十一长假期间，我去了安徽。发现短短三四年的时间，房价翻一番的城市很多，有些经济并不发达的县城房价，也涨到了3000多元。”吕凯说，相比之下，内地城市比上海这类一线城市，“单个项目占有的资金量小，操作比较灵活，政策风险也小得多。”

新加坡红木集团总经理张永河也认为，一线城市楼市的政策风险还在升高。“目前的楼市政策，有和2008年金融危机前接轨的趋势。”

2008年，金融危机前，几乎每个月都有调控政策。1月，是国务院发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，规定严格执行土地用途管理制度、严格土地执法等。

2月，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》，针对房企开发经济适用房，推出政策优惠。3月，证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

4月，住房和城乡建设部全面排查住房公积金违规放贷。国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，要求对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。

如今的政策导向和当时已经有了极高的相似度。“政策向金融危机前的状态回归，不仅意味着金融危机以来，各项优惠会逐步取消，更说明宏观调控政策开始注重延续性。”王城说，政策延续会对地方政府的执行力提出更高的要求，而历年来楼市调控不成功的关键就是：“政策本身不稳定，以及地方的执行不力。”